为何开年楼市新政频出？

    章建民（中国主流媒体高级记者）
    近日，我注意到两条新闻：
    一条消息是：胡润研究院2月8日发布《2020方太·胡润财富报告》，显示，中国千万（人民币，约200万新元）资产家庭达202万户，亿元资产家庭13万户，拥有3000万美金的“国际超高净值家庭”数量达到8.6万户。
    据胡润研究院报道，值得一提的是，“炒房与炒股”成为国内1/4“超高净值家庭”的财富晋升密码。在亿元人民币资产的“超高净值家庭”构成中，企业主占比75%，炒房者占比15%，剩余10%为职业股民。这里一句必须特别注意“炒房与炒股”成为国内1/4“超高净值家庭”的财富晋升密码”。
    另一条消息是：日前，网传广州2月离婚名额已全部约满，引发热议。据了解，广州市婚姻登记机关在周一至周五、周六上午和元旦节、五一劳动节、中秋节和国庆节当天对外提供婚姻登记服务。例如，网传截图中的2月28日为星期日，当天婚姻登记机关并不提供婚姻登记服务。
    根据《民法典》相关规定，从2021年1月1日起，婚姻登记当事人需要办理离婚登记的，须先预约办理离婚登记申请，取得《离婚登记申请受理回执单》且30天“冷静期”届满后，直接到婚姻登记机关办理离婚登记。
    在“冷静期”30日内，任何一方不愿离婚的，可撤回离婚登记申请；自“冷静期”届满后30日内，双方未共同到婚姻登记机关申请发给离婚证的，也视为撤回离婚登记申请。撤回离婚登记申请无需预约。
    广州市民政局相关负责人表示，目前，因部分婚姻登记当事人放弃到场办理离婚登记后，没有及时取消预约号，造成预约资源被占用。     其实不少人对于广州出现离婚高潮的解释是广州或许也会在近期出现如同上海对离婚购房的限制，所以，许多人实在没有办法，为了购房只要出如此下策，以防范政策的多变，不过，有关人士也认为，如果按照上海的政策，离婚需三年后，才可以购房，恐怕无济于事了。
    2021年短短一个月都不到，上海、深圳、杭州等热点城市已经祭出了多个调控措施，就连北京也释放要加强调控的信号。
    迅速升温的一线楼市已经惊动中央。央行官员马骏在前几天的重磅讲话中提到“有些领域的泡沫已经显现”，特别点名了“近期上海、深圳等地房价涨得不少”。
    住建部副部长带队到上海、深圳调研，要求“坚决遏制投机炒房”。不用怀疑，接下来肯定有更多城市要加入调控大军。
    但诡异的是，为什么调控会突然在近期密集出台，明明一线城市已经火了大半年？
    2021年的中国楼市，真的注定要凉凉了？各大热点城市都在忙着给调控政策打补丁，一幅不把炒房客彻底堵死不罢休的姿态。
    就在1月27日，最意外的是杭州加码楼市调控：一.加强限购，落户杭州未满5年的，在杭州市限购范围内只能买1套房；二.加强限售，杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；     摇号中签率小于或等于10%的商品房、以优先购买方式取得的热点商品住房，自拿证起5年内不得转让。
    杭州的这些措施，剑指一直以来的打新热。
    不过，由于当地执行新房限价，新房价格比周边二手房价格低不少，引来杭州甚至全国的投资客疯抢新房。其实在过去这几年里，限价政策带来的负面效果已经是非常明显的，它造成一二手房价倒挂，这个套利空间会驱使市场疯抢新房。
    杭州的做法是通过将增值税免征年限从2年变5年等方式，增加交易成本，劝退部分炒房客。
    不仅是杭州，上海、深圳纷纷出台调控新政，不断补漏洞。
    上海，堵住假离婚买房路、增值税两年调5年、法拍房开始限购……至此，一线城市全部都对法拍房出手限购。
    深圳同样是堵上假结婚买房的路子。在疯涨的房价面前，家庭伦理经不起太多的考验。
    这两天，住建部还专门赴沪深调研，要求及时出手采取针对性措施“坚决遏制投机炒房”。
    北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞也在近日一期电视节目里表示：
    打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。
    显然，决策层已经“亮剑”了，别当他们的对手盘。
    其实，这段时间的调控颇为“诡异”——
    毫无征兆地来了，还这么密集，而且为什么偏偏是沪深杭这3个城市？
    根据70城房价数据，去年12月，杭州新房价格同比增长4.5%，环比还降了0.3%；二手房价格同比上涨6.9%，环比上涨0.5%，都不算特别突出。最新一期的冰山指数排名，杭州房价涨幅排在第10位，低于泉州、合肥、西安、广州等地。     2021年，中国楼市的政策出发点是“稳”。12月11日的中央政治局会议，提到“促进房地产市场平稳健康发展”， 关键词是“平稳”和“发展”。随后召开的中央经济工作会议，将房地产和强化国家战略科技力量、反垄断等列为8大工作重点，足见高层对房地产的重视程度，特别强调“解决好大城市住房突出问题”。
    因此我判断，像沪深杭等地楼市过热就打的动作，会延续今年一整年。而且大家发现没有，今年年初的全国楼市，倒是和去年的有点像——冒头就打。
    一方面，房价节节高升，一方面房企日子并不好过，政府土地出让金成为地方主要收入来源，而房地企业却为债务问题受煎熬。2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。
    据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，其中境内到期债券4188.89亿元，境外到期债券3034.92亿元。
    房企的资金来源主要是：自筹资金、按揭贷款、定金、预付款、银行贷款以及发行债券（含海外发债）等。
    “天量债务”将到期，2021年，开发商的苦日子要来了
    房企如果要还清债务，最好的办法是卖出更多的房子，提高资金的周转率。但是中国楼市分为两大类，20%的城市房价有上涨潜力，80%的城市房价有下跌压力。20%的城市集中在一二线城市，80%的城市集中在三四五六线城市。一二线城市房子虽然热销，但新房限价，开发商利润空间有限。三四五线城市虽然不限价，但是市场冷清，房子交易量低。除非是大搞促销，否则快速进行资金周转是不可能的。
    开发商偿还到期债务还有一个办法，那就是“借新还旧”，但这只能让债务越做越大，资不抵债，最后破产。数据显示：2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。
    总而言之，现在是中国经济转型、为大国博弈磨利剑的关键时期，容不得半点差错。房地产如果敢冒头炒作，一定会被狠狠地摁在地上摩擦。这点政治意识不能少。现在，沪深杭都升级了楼市调控措施，北京也表示要加强调控了。 

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